Achat second appartement en Espagne sur Valencia pour location

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Après l'achat d'un premier appartement pour résidence principale, sur Valencia, j'ai décidé d'acheter un second appartement tout récemment, fin décembre 2011 pour location, pas très loin du premier appartement (depuis mon appartement, je peux aller à pied au second appartement), ci-dessous un petit bilan rapide en résumé (je ferai plus détaillé plus tard) sur mes 2 appartements en Espagne.
- Le premier appartement pour résidence principale (acheté fin mai 2011), un appartement meublé T3 (2 chambres) cf. scan ci-dessous de la référence cadastrale de l'appartement pour un prix de revient global de 63kE tout compris, il s'agit de la surface construite comprenant les murs dans l'appartement, la surface utile fait donc un peu moins :

Le second appartement, pour location (acheté fin décembre 2011), un appartement meublé T4 (3 chambres dont 2 plutôt petites) cf.scan ci-dessous de la référence cadastrale de l'appartement pour un prix de revient global de 50kE tout compris, il s'agit de la surface construite comprenant les murs dans l'appartement, la surface utile fait donc un peu moins :

Je développerai tout cela plus tard, mais me voilà donc un peu plus investi en immobilier espagnol (donc 63+50 environ 113KE au total), les deux étant achetés au comptant, sans crédit.
Au niveau répartition du patrimoine global, je suis donc grosso modo à 59,2% engagé en immobilier et 40,8% en cash sur comptes divers cf. dernier bilan global vers fin 2011, peu de temps avant de me lancer dans le processus d'achat du second appartement :
http://zetrader.info/repartition-gains-en-bourse-capitaux-patrimoine-20-novembre-2011
Pour le premier appartement, si je devais payer un loyer pour un appartement meublé comme ça (les appartements se louent souvent avec du mobilier ici, contrairement à la France j'ai surtout vu des annonces de location avec mobilier inclus) avec double vitrage, ça tournerait aux alentours des 350 euros par mois, les frais de copropriété pour ce premier appartement sont assez faibles (tout comme pour le second appartement), c'est environ une dizaine d'euros par mois.
Pour ce qui est de la taxe foncière (IBI), elle est aux alentours des 150 euros par an + enlèvement des ordures ménagères, le tout faisant normalement moins de 200 euros par an, c'est un peu près la même chose pour le second appartement.
Dans mon premier achat immobilier (qui était en France, à Roanne), lorsque j'ai revendu l'appartement, un 50m², la taxe foncière en 2009 avait franchi les 500 euros par an, je ne serais pas étonné qu'elle soit proche des 600 euros par an maintenant pour cet appartement vu le rythme d'augmentation qu'elle avait ...
La taxe foncière ainsi que les frais de copropriété sont donc à priori moins chers que ce que j'ai pu connaitre en France.
Pour le second appartement, de ce que j'ai vu des prix de locations et de ce qu'on m'en dit, ça semble pouvoir se louer aux alentours des 350 euros (donc 350 euros brut pour moi, à cela déduire les frais), sachant que c'est une copropriété avec peu de charges (une dizaine d'euros par mois), pas d'ascenseur, pas de gardien ... l'immeuble est en bon état, pas de travaux prévus, idem l'appartement est habitable en l'état et meublé, pas de travaux prévus pour le moment.
J'espère pouvoir en tirer environ 300 euros par mois dans ma poche, ça serait à priori un meilleur rendement que les livrets.
C'est une nouvelle expérience pour moi de tenter la location d'un appartement, je verrai bien ce que ça donne, de toutes façons je suis trop pauvre pour acheter sur Paris si vous avez bien suivi mon histoire ;-)
Je préfère donc acheter à un endroit où l'immobilier a déjà rechuté, où j'ai une meilleure valeur d'usage, où "j'en ai plus pour mon argent" (je n'ose imaginer ce qu'il faut débourser pour se payer un T3 de 60m² sur Paris et banlieue parisienne pas trop paumé, même paumé en banlieue lointaine, des fois cela reste très cher ...), où le budget frais de chauffage pour l'hiver n'existe pas (il n'y a même pas de radiateur dans les appartements, c'est assez révélateur du besoin en chauffage à l'année), où il y a plus de soleil plus souvent, où la mer et la plage ne sont pas trop loin etc ...
Bien sûr, cela comporte des risques (l'immobilier espagnol a pas mal rechuté depuis 2007/2008), mais qui ne tente rien n'a rien, actuellement au niveau placements financiers, j'ai l'impression que quoiqu'on fasse, il y a des risques, même sur les placements "sans risques", donc c'est à nous de choisir les risques qu'on décide de prendre.
Je tente donc petit à petit l'investissement immobilier en Espagne, comme je l'avais évoqué comme projet en novembre 2010 et fin janvier 2011 dans les articles suivants :
http://zetrader.info/pause-en-bourse-apres-9-ans-de-gains-en-bourse (novembre 2010)
http://zetrader.info/arret-du-trading-pour-compte-propre-apres-9-ans-de-gains-en-bourse (fin janvier 2011)
J'ai continué un peu la bourse en 2011 mais en y accordant beaucoup moins de temps et de capital que les années précédentes, avec quelques opérations pendant l'été 2011, puis j'ai de nouveau petit à petit arrêté pour me concentrer sur la suite de mes projets.
Parmi les projets, le fait d'apprendre et perfectionner mon espagnol afin de devenir réellement bilingue français/espagnol (j'ai encore beaucoup à apprendre, je n'ai pas fait de l'espagnol très longtemps à l'école et c'est lointain, il y a environ 20 ans de ça ...).
J'ai en fait le projet de devenir réellement trilingue par la suite (je connais pour le moment toujours mieux l'anglais que l'espagnol, plus de pratique, plus d'apprentissage à l'école), car je pense que ça pourra toujours me servir, même dans des visées de business ou professionnelles (un job utilisant ce genre de compétences, qui sait).
Pour le plaisir, je termine donc cet article par une très belle chanson en espagnol :

Merci de votre visite :-)

13 commentaires

#1  - Philippe Bajeux a dit :

ah je sens q ça farte pour toi là, pierre !

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#2  - zetrader a dit :

@Philippe Bajeux :
lol philippe wink c'est un essai, à voir mais en dehors de l'aspect locatif, sur le principal, à priori je ne pense pas que les prix vont s'effondrer (c'est déjà en grande partie fait, pour une grande partie du chemin c'était déjà fait en espagne, les prix ont rechuté de 30% à 50% par endroits, c'est déjà pas mal), donc d'ici quelques années, si finalement je m'aperçois que le locatif c'est pas terrible, je pourrais peut-être le revendre.

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#3  - Philippe Bajeux a dit :

écoute ... on n est pas tous futurologues hein ... ahahaaaaaaaaa regarde il y en a un qui prédisait parfaitement l avenir, il s appelait jésus christ et ça fait 2000 ans q il n a pas acheté d immobilier alors tu vois !!! LOL have a divine real estate business yeeeeeeeeeeeeees

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#4  - zetrader a dit :

@Philippe Bajeux :
de toutes façons le 21 décembre 2012, tout tombe à zéro, point d'entrée ultime !!! wink

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#5  - Robin des Obligs a dit :

Bien joué !
Si je compte bien, en brut le deuxième appart, à vocation d'investissement locatif, rapporte environ 8% brut ? C'est carrément pas mal, surtout que c'est un achat a priori en bas de cycle...
Tu gères bien tes affaires smile Félicitations. A quand l'ebook à 439€ ? wink

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#6  - zetrader a dit :

@Robin des Obligs :
Hello Robin des bonds, oui environ 8% brut, pour le moment c'est du théorique, avant de m'absenter un peu, j'ai confié à l'agence immobilière la tâche de la recherche d'un locataire (annonces, visites etc ..), c'est donc elle qui va m'aider à trouver un locataire au début (histoire de voir comment sont les contrats de location en espagne etc ... en apprendre plus sur la manière de le faire), ensuite probablement j'essaierai de prendre moi-même en direct le relais de la recherche locative + visites + sélection des candidats à la location en fonction des dossiers. Normalement leur commission c'est 1 mois de loyer, mais vu ce que je leur ai lâché en commission en achetant 2 appartements par leur biais (un peu moins de com en % la 2ème fois), ils me font "cadeau" de la commission pour trouver le premier locataire. Pour l'ebook à 439 euros, à priori, y en aura pas, j'en ai vendu peu (j'en ai pas vendu ces derniers mois), si je devais faire un changement de prix, à priori ce serait plutôt une baisse, j'ai eu quelques réactions comme quoi on achèterait bien mon ebook si c'était moins cher, donc c'est probablement un peu trop cher mon ebook. C'est la crise tu sais, il faudrait peut-être bien baisser le prix au contraire, à voir ...

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#7  - Candide a dit :

Bravo, Pierre ! Avec 350 EUR par mois, tu es rentier ?
;-)

Je trouve le blog plus lisible. La preuve, je suis là ! Bonne continuation pour la suite.

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#8  - zetrader a dit :

@Candide :
Salut Candide, je n'ai jamais dit que cela sera mon seul revenu, avant l'achat de cet appartement j'avais bien un revenu et il était supérieur à 350 euros/mois, heureusement sinon je n'aurais jamais pu épargner environ 187 000 euros en un peu moins de 10 ans (112 mois exactement, octobre 2002 j'avais 4kE, aujourd'hui environ 191KE dont grosso modo 113kE dans les deux appartements), cela semble évident que j'ai gagné bien + de 187 000 euros pour pouvoir avoir de quoi vivre et épargner cette somme sur la durée, le rythme de l'épargne a été supérieur à 350 euros/mois, y compris en 2011 (même si le rythme d'épargne s'est ralenti en 2011 par rapport aux années précédentes, du fait de lever le pied par rapport à la bourse, donc moins de revenus).
Cela dit comme tu le sais, je n'ai jamais prétendu être riche (cf. ce que je dis dans l'article si tu l'as lu : je dis que je suis trop pauvre pour vivre à Paris, donc si tu cherches à dire que je suis pauvre, tu répètes juste ce que je dis wink ) et cela n'a jamais été vraiment facile, je me débrouille comme je peux, de facto en bossant à ma manière je suis rentier depuis des années, simplement, je veux y consacrer moins de temps, en gagnant moins que les années précédentes c'est possible si j'ai des charges plus faibles que les années précédentes (j'ai gagné de quoi vivre + économiser chaque année, donc mon épargne globale a grimpé, les intérêts globalement générés aussi du coup).
Je ne suis pas riche et j'essaye de m'adapter comme je peux à la situation, sans pouvoir trouver de boulot, il est mieux à mes yeux d'avoir un appartement payé et assez "low cost" en charges de fonctionnement(frais de copropriété d'une dizaine d'euros par mois, le budget chauffage en moins par rapport à la France, taxe foncière moins élevée qu'en France) sans y mettre une trop grande partie des économies durement gagnées, et essayer de faire un revenu annexe "stable" plus élevé que les livrets et assurances-vie, même si je le louais à 300 euros, ça serait encore supérieur aux livrets et assurances-vie : les frais de copro sont faibles, la taxe foncière moins élevée qu'en France etc ...
La somme mobilisée n'est pas si énorme que ça : 50 000 euros en tout, imagine ce que ça génère comme rendement sur un livret (hors taux promotionnels) ou une assurance-vie (idem en taux normal, qui sont en train de baisser en plus, sur les fonds euros), tu comprendras que même si ça faisait 250 euros net par mois, mobiliser 50 000 euros n'est pas si peu intéressant que ça au vu de ce que proposent les autres placements qui demandent peu de temps (incomparable à du daytrading qui t'occupe quasi à plein temps et l'investissement sur actions nécessitant aussi beaucoup de temps en analyse etc ...).
Tu es en Suisse (coût de la vie élevée, plus qu'en France et bien plus qu'à Valencia en Espagne) et locataire il me semble, c'est sûr que si tu as un loyer de 1500 euros/mois et des frais de chauffage de 500 ou 1000 euros par an, ça ne sera pas possible d'être rentier même avec 1500 euros par mois ... mais si tu es proprio d'un appart à faibles charges de copro, avec moins de 1000 euros par mois tu peux être rentier en Espagne et vivre mieux qu'un smicard qui vit à Paris ou en banlieue parisienne.
Les charges comptent pour beaucoup dans l'équation, entre zéro euro de loyer et 500 ou 1000 euros de loyer, ça change tout pour une rente qui ne serait pas très élevée.

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#9  - Candide a dit :

LOL ! Merci, Pierre, je me suis marré et cela fait toujours du bien de rire avant d'aller dormir !
Ton style est vraiment incomparable. Je ne connais personne qui répète autant de fois les mêmes choses : c'est ton charme smile
Sinon, sur le fond [mode ZeTrader on]et non plus la forme car la forme a été traitée dans ma phrase précédente, que j'ai écrite juste au-dessus et que tu peux relire si tu veux te concentrer plus sur la forme que sur le fond[mode ZeTrader off], je ne dirai jamais que quelqu'un qui possède presque 200 000 EUR en actif et aucune dette est pauvre. Loin de moi était l'idée de me moquer. Au contraire, mes félicitations pour le chemin parcouru sont sincères.
Je disais juste que tu dépensais peu : les gains que tu as réalisés pendant les 112 mois précédents ont été économisés régulièrement. L'objectif n'est pas forcément de continuer à économiser mais à financer ton train de vie frugal avec les intérêts de ton capital. Si cela se trouve, 350 EUR par mois te suffit pour vivre, si tu calcules au plus juste.
Et je ne cherche aucunement vouloir faire une comparaison avec ma situation. Je ne suis pas amateur de concours de celui qui pisse le plus loin. LOL ;-)

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#10  - Francisco a dit :

Je suis 100% d'accord avec toi, acheter en Espagne en ce moment c'est parfait, mème si ça continu à descendre il faut prendre les apparts car le stock il est vraie très important n'est pas forcement là où les gens ont besoin de logement donc on peut trouver des très belles opérations qui finiront par revenir a des niveaux de prix d'avant la cris. pas dans l'immédiat il faut tabler sur dix ans dans l'immobilier, c'est mon humble avis. Les mecs qui veulent acheter un appart 50ke et le revendre le double dans un an ils sont pas serieux. Quoi que ça puisse exister. l'autre possibilité très repandu est la location avec option d'achat, tu fais un contrat de location et le proprietaire s'engage a te déduire le montant des loyers versés pendant 1, 2 ou 3 ans. Si au final tu vois que l'opération n'est pas rentable ou tu décides de ne pas acheter tu perds tes loyers mais tu auras vecu dans l'appart ou tu l'auras reloué en saison, etc etc... les opportunités sont nombreuses. J'ai un blog http://locations-appartements-espagne.blogspot.com/ qui traite des apparts dans une localité de tarragona Santa Barbara. le premier prix dans du neuf est à 53000 euros pour 53 m2 utiles + piscine, terrasse, parking. loyer 220 euros environ

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#11  - Bonavita a dit :

Le placement idéal n'existe plus nulle part. En attendant, l'Espagne reste effectivement l'endroit en Europe où on peut investir à moindre coût. Par ailleurs, mettre ses billes dans l'immobilier locatif saisonnier n'est certainement pas la pire des opérations dans la mesure où le tourisme reste un secteur qui continue de bien fonctionner en Espagne. Et si un jour, celui-ci s'effondre, cela signifiera que l'Europe a vraiment du souci à se faire.

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#12  - zetrader a dit :

@Bonavita :
Oui c'est clair, pas de placement idéal nulle part, en revanche on peut essayer d'évaluer des risques plus ou moins grands à terme selon les placements, il y a des coins en Espagne où l'immobilier a rechuté d'environ 40 à 50% (voire un peu plus parfois), on peut dire que la bulle immobilière espagnole a éclaté et il est probable que le plus gros de la rechute (point haut vers 2007, déjà environ 5 ans de rechute) soit derrière nous.

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#13  - appart hotel a dit :

Il faut savoir qu'investir dans l'immobilier implique des frais comme l’électricité, les impôts, la sécurité et bien d'autres, c'est à partir de ces éléments que l'on peut fixer le tarifs.

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