Immobilier en France : hausse des prix à nuancer selon les régions

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Dans un forum immobilier, quelqu'un s'alertait de la forte hausse des prix alors même que l'économie ne repart pas vraiment, j'ai eu une discussion avec cette personne, lui montrant que cette "réalité" selon les médias n'est pas toujours de mise selon les régions de France.
Il disait, sous l'influence de ces médias que j'avais vendu mon appartement trop tôt.
Je lui ai ensuite démontré qu'à Roanne où j'ai vendu mon appartement les prix n'ont même pas grimpé alors qu'il le supposait d'après le ton très haussier des médias, certains prix proposés ont même baissé un peu depuis la vente de mon appartement fin juin 2009 !
Il est vrai que les médias ces dernières semaines ont tendance à faire penser que l'immobilier repart fortement à la hausse, hors ce n'est pas forcément le cas, en y regardant de plus près, il y a encore des prix qui stagnent voire même des prix qui baissent par endroits ...
Voici quelques messages des médias faisant penser à une très forte hausse de l'immobilier et un retour partout vers des sommets :
http://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/immobilier-prix-record-pour-les-transactions-entre-particuliers-7671.html
http://www.pap.fr/argent/indices/indice-pap
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2010/07/06/05002-20100706ARTFIG00306-logement-ancien-les-prix-tout-proche-des-records.php

Si on écoute les médias ces derniers jours, en particulier Century 21 et PAP, on a l'impression que l'euphorie est de retour sur l'immobilier, et que la hausse du foncier est très violente, mais c'est pas ce que je constate dans les petites annonces que je regarde, il reste toujours des prix pas si chers que ça et qui n'ont pas vraiment grimpé.
Je pense que comme le rappelait quelqu'un sur la radio BFM, la situation est contrastée.
Là où est le marché est déjà très tendu comme sur Paris, cela se tend encore plus ... à l'inverse il y a des coins où il n'y a pas ou peu de pression du foncier, Roanne (et plusieurs coins vers le centre de la France) fait sans doute partie de ces coins là.
Et dans ces coins où la pression du foncier est faible, les prix ne grimpent pas trop voire rechutent encore un peu par endroits.
Le discours des médias ces derniers jours a besoin d'être nuancé, parce qu'à les écouter, le message c'est "achetez de l'immobilier viiiiiiiiite", alors même que j'ai vu des prix baisser ces derniers mois dans des petites annonces, en province, et les biens rester longtemps en vente ... le message des médias est contradictoire avec ce que je vois dans les petites annonces.
Un détail à ce sujet : je regarde les annonces sur d'autres sites que PAP (trop cher depuis longtemps comme expliqué plus bas) & century 21 (commission parmi les plus énormes au sein des agences immobilières, souvent trop cher aussi).
Je ne regarde pas trop ce que fait l'immobilier à Paris parce que je n'ai pas l'intention d'acheter à Paris, peut-être que sur Paris la pression redevient assez forte sur les acheteurs.
Pour ma part, j'ai vendu mon appartement pour plusieurs raisons, mais entre autres, le fait que je comptais (et je compte toujours) racheter plus tard plus au sud, et je ne voulais pas louer avoir à gérer un truc locatif à distance dans un immeuble, avec syndic etc ... bref pour plusieurs raisons, je comptais vendre tôt ou tard, dès l'instant où je savais que je ne comptais pas rester à vie à cet endroit là.
J'aurais peut-être pu le vendre un peu plus cher en direct (puisque frais d'agence inclus, il est parti à un prix supérieur à celui que je tentais en direct vers la fin) si j'avais attendu plus ou moins longtemps, mais je ne regrette pas, parce que j'ai récupéré le cash et je l'ai fait un peu fructifier entretemps, donc cela compense puisque le cash n'aurait pas pu fructifier entretemps, il aurait donc fallu que je puisse à coup sûr le vendre plus cher pour que ça vaille le coup d'attendre, ce qui n'a rien de certain.
L'autre point c'est que c'était un petit prix, donc certes j'aurais peut-être pu en tirer plus en attendant longtemps, mais pas des millions non plus en partant d'un petit prix.
Concernant les chiffres, j'aimerais voir les chiffres des notaires plutôt que ceux de century 21 (agence century 21 qui au passage avaient été incapables de vendre mon appartement, au même prix net vendeur que l'agent immobilier qui me l'a vendu ...) ou pap (que j'ai toujours trouvé très cher, je n'aurais jamais pu y trouver mon appart, quand j'avais acheté l'appart frais d'agence inclus, il était moins cher que les plus bas prix qu'il était possible de trouver sur PAP ...).
Je précise au sujet de Century 21 que pendant que j'avais mon appartement en mandat en vente chez century 21, ils ne m'ont pas amené d'acheteur et ils avaient une commission d'agence parmi les plus énormes, c'est un autre agent immobilier, qui pour le même prix net vendeur que celui chez century 21, m'a trouvé l'acquéreur qui l'a acheté sans négociation (cet agent immobilier avait aussi une commission pas mal moins élevée en % du prix que century 21, et s'était aussi beaucoup plus activé pour faire la vente, m'amener des visiteurs ...).
Serait-il certain de pouvoir vendre mon appartement plus cher qu'en juin 2009 ? Les prix ont-ils vraiment flambé depuis ?
Vous allez voir dans la pratique que ce n'est pas le cas, loin de là ...
Ce n'est pas du tout certain que je puisse actuellement vendre vraiment plus cher au vu des annonces actuelles.
Je vois actuellement plus de prix en "basse fourchette" que je n'en voyais avant, en 2007/2008, je vois des petits prix que je n'avais pas vu en 2007/2008, ce genre de prix n'était pas proposé, en 2006 quand j'avais acheté mon appartement, c'était le seul que j'avais vu aussi peu cher, en plus il me plaisait, j'aimais bien la vue et le cadre, d'où le fait que je ne tergiverse pas trop pour acheter (signature du compromis le même jour que la visite, quelques heures plus tard après avoir visité l'appart et le coin).
Pour rappel :
- j'ai acheté mon appart de 50m² 34000 euros FAI à Roanne, en juillet 2006.
- Ce même appartement de 50m² a été vendu 43000 euros FAI à Roanne, en juin 2009 (quand je regardais les annonces, mon appart était le moins cher sur leboncoin en direct & paruvendu via l'agent immo, sur paruvendu il était en tout premier des biens en dessous de 50 000 euros à Roanne, avec la + grande surface habitable pour ce prix).
Cf. le rapport détaillé posté sur mon site de l'époque et adapté après la migration de mon site sous forme de blog :
http://zetrader.info/appartement-vendu-en-benefice-rapport-rendement-immobilier

Voyons les premiers prix proposés en ce mois de juillet 2010 pour cette surface habitable à Roanne :
Un appartement de 49m² pour 30 000 euros FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/109137928.htm?ca=22_s

"Roanne, Appartement T2 de 49 m2 environ, salon avec balcon, 1 chambre, cuisine, salle de bain avec wc, Idéal investisseur. A SAISIR" Bah voilà, il est saisi, compromis en cours, faut voir le prix aussi ... bien inférieur à mon prix de vente.

Un appartement de 49m² pour 38500 euros FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/90219520.htm?ca=22_s

Au passage c'est l'agent immobilier qui a vendu mon appart pour 3000 euros de commission, bon agent, bon boulot, il a réalisé la vente rapidement après que je lui ai dit ok pour la vente du bien, le plus marrant, c'est que j'avais même pas signé de mandat avec lui, il m'avait dit que c'était pas obligé, c'est le seul avec qui je signe pas de mandat qui me décroche l'acheteur et rapidement en plus ... toutes les autres agences, j'étais en mandat depuis des lustres (avec une com + élevée, ce qui rendait le prix de vente final plus cher) et ils m'avaient parfois ramené des "visiteurs" mais aucun véritable acheteur potentiel.
Cet appartement doit être à environ 35 500 euros net vendeur, vu que c'est pas en mandat exclusif ( voire pas de mandat du tout cf. mon expérience ), en direct, ça reviendrait pas trop cher, peut-être moyen de l'avoir à 34 ou 35kE + frais de notaire. Mais bon moi ça m'intéresse pas actuellement, je veux acheter plus au sud et dans une ville un peu plus grande que Roanne l'était, donc c'est surtout au sud de la France dans les villes "moyennes" (avec + de 50 000 habitants) que je regarde les prix en ce moment ^^
Un appartement de 60m² pour 48000 euros FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/93751421.htm?ca=22_s


Pour les bricolos, y a du 500 euros au m², exemple avec cet appart de 90m² pour 45000 euros :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/121832917.htm?ca=22_s


Alors où voyez vous cette méga hausse, cette flambée de l'immobilier dans les prix proposés depuis 2009 ?
Avec ces quelques exemples, vous comprenez mieux que les histoires de nouveaux sommets etc ... c'est pas trop ce que je constate dans les petites annonces ?
Cela ne s'effondre pas mais ça grimpe plus trop depuis quelques années, je le vois bien dans ces petites annonces, je peux vous présenter des prix de 2006 que j'ai gardé pour mémoire, des prix vente d'appartements de même surface qui étaient bien plus chers à l'époque que ces annonces de 2010 ...

Lorsque les médias aboient dans un sens, n'hésitez pas à vous faire votre propre opinion en observant vous-même les prix proposés.
Par ailleurs, dans les chiffres de l'immobilier, les chiffres sont pas très fiables, surtout ceux mis en avant par les agences qui vont rarement dire officiellement que ça baisse, les seuls chiffres qui ont une certaine fiabilité, ce sont les chiffres des notaires, les chiffres transactionnels enregistrés au final par les notaires.
Les autres chiffres sont assez peu fiables et sont souvent orientés pour délivrer un message.

Pierre Aribaut - Zetrader

3 commentaires

#1  - delatte a dit :

voici une analyse judicieuse sur l'immobilier, les chiffres de century 21 ne valent rien.
http://www.le-buzz-immobilier.com/2010/07/prix-de-l%E2%80%99immobilier-les-acteurs-divergent-encore-0032901
“Selon la FNAIM, les prix de l’immobilier sont stables, voire en léger recul. D’autres acteurs du marché annonçaient pourtant une tendance radicalement contraire il y a quelques jours. Alors que Century 21 annonçait une hausse des prix de 8,5 % au premier semestre 2010, la Fnaim vient de publier des résultats légèrement différents : une stabilité des prix, voire même une baisse de 0,7%, annonce le réseau d’agences.”

Century 21 n'est pas crédible !

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#2  - Economies a dit :

Article intéressant avec une bonne analyse.

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#3  - zetrader a dit :

@delatte et @Economies :
Merci smile je suis tombé sur un article ce matin qui va dans de le sens de mon observation, voici un article récent des échos :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/020621509411-immobilier---le-marche-n-est-pas-reparti-partout.htm
Je cite deux extraits de l'article des échos qui montre bien que la hausse de l'immobilier n'est pas de mise partout sur 2009/2010, plusieurs prix continuent à baisser en province :

"Les régions où les prix continuent de baisser
Dans certaines régions les prix continuent même de baisser. Selon les chiffres du réseau Guy Hoquet, c'est le cas dans le Centre (-3,53 % en 2009 et -0,42 % au premier semestre 2010), dans le Grand-Ouest (-6,09 % en 2009 et -1,75 % au premier semestre 2010) et dans le Nord-Est (-3,66 % en 2009 et -0,34 % au premier semestre 2010)."

"De fortes disparités régionales
« Il y a encore des opportunités à saisir. Dans certaines régions, les prix sont encore très en-deçà de ce qu'ils étaient avant la crise, comme dans le Grand-Ouest (-18,27 % depuis le 1er janvier 2008) ou dans le Nord-Est (-15,42 % depuis le 1er janvier 2008) », explique Guy Hoquet. Pour lui, c'est donc « le moment d'acheter, surtout que les taux des prêts immobiliers sont historiquement bas ».

A bien regarder ses chiffres, il apparaît que les prix sont actuellement supérieurs à avant la crise dans deux régions seulement : à Paris avec une progression de +6,73 % depuis le 1er janvier 2008 et +10,99 % sur le seul 1er semestre 2010 et dans la petite couronne parisienne où les prix sont de 2,21 % plus élevés à ce qu'ils étaient avant la crise."

2 régions seulement ... donc sur la majorité du territoire français cela ne se passe pas comme ça.
Le mythe de l'immobilier perpétuellement haussier en France et qui serait actuellement en pleine euphorie en France, ça ne reste qu'un mythe.
Cela ne retire rien au fait que l'immobilier peut être globalement un bon placement mais sur 2009/2010 en France l'immobilier a globalement stagné voire rechuté un peu, les chiffres et les annonces le montrent.

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